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부동산 대출 관련 용어 총 정리! LTV, DTI, DSR, RTI가 무엇인가요?

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작성자 탑빌딩
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빌딩 매물 상담을 하다 보면 가장 많은 문의 중 하나가 “대출이 얼마나 나오나요?” 등 대출 관련된 질문입니다. 투자금액대가 워낙 크다 보니 대출이 필수기 때문이지요. 그 외에도, “탁감가는 얼마인가요?”, “법인으로 매입하면 대출을 더 받을 수 있을까요?”, “건물에 주택부분이 있는데 대출이 나올까요?”빌딩 컨설팅 과정에서 대출 관련 문의가 끊이지 않는데요. 부동산에 투자할 때 대출에 대한 이해가 필수적인 만큼, 오늘부터 대출에 대한 내용을 하나씩 알아보려고 합니다. 오늘은 워밍업으로 대출 관련 용어부터 살펴보겠습니다!


 

 

LTV(Loan to value ratio)


‘LTV’는 아마도 가장 익숙한 대출 용어 중 하나일 겁니다. 아파트 등 주택담보대출 시 흔히 접하는 용어이기도 하고, 정부에서 부동산 시장 안정을 위한 정책을 내놓을 때마다 정부 공식 보도자료에 항시 등장하는 용어기도 하는데요. 흔히 ‘주택담보대출비율’로 알고 계시는 분들이 많으신데, 정확히는 ‘Loan to value ratio’의 약자가 ‘LTV’입니다. ‘LTV’라는 용어만 봐서는 직관적으로 와 닿지 않을 텐데요. 가운데 ‘to’를 나누기(÷)로 바꿔보면 이해가 쉽습니다. ‘Loan/Value’로 자산가치(value) 대비 대출액(Loan)으로, 즉, 부동산 가치 대비 대출을 얼마나 해주냐입니다. 만약 대출금을 갚지 못하면 담보물로 상환받아야 하는데, 이때 상환액이 부족하지 않도록 LTV 한도를 두는 것이죠.


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출처: 국토교통부 20년 6∙17 부동산 대책


지난 20년 6∙17대책 보도자료 중 일부 발췌한 것입니다. LTV라는 용어를 알고 보면 쉽게 해설할 수 있을 텐데요. 즉, 위 국토교통부 보도자료에 따르면 투기과열지구 내 9억 이하의 주택을 매입할 때 LTV가 40%까지 적용되며 주택 가격이 8억일 때 3억2천까지 나온다는 의미입니다. 이때, LTV는 소득하고는 상관없이 적용되는 개념입니다.


 

 

DTI(Debt To Income ratio)


LTV에서 한도가 결정되면 그건 대체적으로 최대한도로, 전부 대출을 해주는 것이 아니라 여러 조건이 붙는데요. 그 중 하나가 ‘LTV’와 짝꿍처럼 붙어 다니는 ‘DTI’입니다. ‘DTI(Debt To Income ratio)’‘총부채상환비율’입니다. 한국말이지만..한국말이 아닌 것처럼 어려운 단어인데요. 이 역시 가운데 ‘to’를 나누기(÷)로 바꿔 생각해 본다면, ‘Debt/Income’으로 상환원리금/연수입으로 계산됩니다. 총소득(Income) 대비 연간 원리금 상환액(Debt)으로, 연간 갚아야 할 원금과 이자를 연소득으로 나눈 거죠.


금융사에선 대출자의 돈을 갚을 능력이 충분한지 따져서 DTI가 일정 수준을 넘지 않는 수준까지만 대출해줍니다. 예를 들면, DTI 조건이 40%이고 연봉이 5천만원 이라면, 대출의 원리금 상환액이 2천만원을 넘을 수 없게 됩니다. 다만, ‘DTI’의 경우 타대출의 이자만 계산에 포함되는데요. 한 달에 200만원씩 갚고 있는데 사실은 다른 은행에서도 대출이 있어 실제 소득금액을 넘으면 안 되겠지요? 그래서 나온 게 ‘DSR(Debt Service Ratio)’ 개념입니다.


 

 

DSR(Debt Service Ratio)


그럼, DTI의 업그레이드 개념인 DSR이란 무엇일까요? ‘DTI’의 경우 타대출의 이자만 포함되는걸 살펴봤는데요. 그래서 모든 대출을 포괄하는 ‘DSR’이 나오게 됐습니다. ‘DSR(Debt Service Ratio)’는 ‘총부채원리금상환비율’입니다. 총부채상환비율, 총부채원리금상환비율.. 단어부터 어렵죠. 모든 대출의 원리금상환액을 연간 소득으로 나눈 비율로, 차입자의 소득 대비 모든 대출 원리금 비율을 뜻합니다. 즉, 원리금상환액을 따질 때 담보대출 외에 일반신용대출, 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금을 반영하지요. 따라서 DTI 보다 대출 기준을 더 강화한다는 개념입니다.


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7월 초에 보도된 대출 규제 관련된 기사 중 일부인데요. “DSR 때문에 LTV 기준 완화 ‘무용지물’” 이해되시나요? 무주택자의 LTV 완화됐지만 오히려 DSR 규제가 강화돼 결국 무주택자의 대출액 폭이 크지 않다는 기사였습니다. 즉, “담보 대비 대출 한도가 높아졌지만 소득 심사 강화로 대출을 받기 어려워졌다.”고 해석해 볼 수 있는 것이지요.


 

 

RTI(Rent To Interest)


“RTI 때문에 대출이 안 나와요.”


건물 상담을 받다 보면 이런 말을 들을 때가 있습니다. 위의 LTV, DRI, DSR이 보통 주택 대출 관련 내용이라면, 건물 거래할 땐 ‘RTI(Rent To Interest)’가 등장합니다. ‘RTI(Rent to Interest)' ‘임대업이자상황비율’입니다. 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율로, 임대소득으로 이자를 낼 능력이 있는지 판단하는 거죠. RTI가 1.5라는 것은 연간 임대소득(1,500만원)이 연간 이자비용(1,000만원)을 공제하고도 남는다는 의미이고, 1보다 작으면 상환능력이 부족하다는 것을 의미합니다.

 

흔히, 개인 보다 법인이 대출이 더 많이 나오기 때문에 대출을 받기 위해 법인을 설립하는 경우가 있는데요. 바로 ‘RTI(Rent To Interest)’ 때문입니다. 개인 사업자의 경우 RTI가 적용돼 대출 제한이 있는 반면, 법인 사업자는 RTI의 규제에서 자유롭기 때문이지요. (은행에 따라 법인에도 RTI를 적용하는 경우도 있습니다.) 결국, 법인을 설립하여 건물을 매입하는 것이 양도할 때 법인세를 납부하여 절세할 수 있다는 장점도 있지만, 취득 시 비교적 대출이 많이 나온다는 장점도 있는 거죠.

 

 


오늘은 알쏭달쏭했던 대출 관련 용어를 정리해 봤는데요. 다음에는 이어서 대출 프로세스를 소개해 드리겠습니다!

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