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다가구주택이 아니라 다세대주택으로 취급된다고? 다가구주택 양도할때 주의해야 할 사항

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작성자 탑빌딩
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최근 다가구주택과 다세대주택의 차이를 인지하지 못해 세금폭탄을 맞는 일이 종종 벌어지는 것으로 보입니다. 아래 기사에 등장한 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 

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위 기사를 보면 9개 원룸이 있는 '다가구주택'을 양도한 A씨가 다가구주택, 즉 1주택으로 양도소득세를 계산하여 해당 건물의 양도소득세로 9974만원을 신고∙납부했는데, 관할세무서가 다가구주택이 아닌 ‘다세대주택’으로 보고 양도소득세를 7억9370만원으로 추징한 사례입니다. 세금 추징의 이유는 옥탑에 있는 원룸 때문이었는데요. 옥탑방 때문에 1주택자가 아닌 다주택자로 간주되면서 양도소득세가 무려 7억원이나 차이가 발생한 것이지요. 옥탑방이 왜 문제가 되었는지, 지금부터 살펴보겠습니다!


 

 

다가구주택 vs 대세대주택


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먼저, 양도소득세가 추징당한 이유를 살펴보기 위해선 다가구주택과 다세대주택을 비교할 줄 알아야 합니다. 다가구주택∙다세대주택은 외관상 구분이 쉽지 않은데요. 먼저, 다가구는 ‘단독주택’이고 다세대는 ‘공동주택’입니다. 즉, 다가구주택은 세대수가 많아도 소유주는 한 명이지만, 다세대주택은 공동주택으로 세대마다 소유주가 다릅니다. 공동주택인 아파트에서 세대별 소유주가 다르듯 말이죠.


따라서 같은 통건물이라고 하더라도 양도세를 납부할 때, 다가구주택은 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있고, 다세대주택은 각 호실 별로 주택수가 카운트되기에 다주택으로 간주되어서 양도소득세가 중과 적용됩니다.


이때, 다가구인지 다세대인지 구분하는 요건이 있습니다. 다가구주택은 주택으로 사용하는 층 수가 3개층 이하며, 다세대는 주택으로 사용하는 층 수가 4개층 이하입니다. 더불어 다가구주택과 다세대주택 모두 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660㎡, 즉 약 200평 이하여야 합니다. 또한 다가구주택은 세대수가 19세대 이하만 가능합니다.

 

 

 

옥탑방 때문에 다세대주택?


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이처럼 다가구주택과 다세대주택의 차이를 살펴봄으로써, 옥탑방이 왜 문제가 되었는지 확인해 보실 수 있습니다. 앞서 살펴본 기사 사례는 매입할 땐 다가구주택이었지만, 이후 불법 개조 등을 통해 옥탑방을 설치했던 사례인데요. 이때, 옥탑을 불법으로 개조하여 원룸을 임대한 옥탑방이 주택으로 취급되며 주택층이 4개층으로 인정된 것이죠. 이로써 3개층 이하여야 하는 다가구주택의 기준을 초과해 각 호실 별로 각각 주택 수를 카운트하는 다세대주택으로 주택 형태가 바뀌게 되며 양도소득세가 중과된 것이지요.


이처럼 주택으로 쓰는 층이 3개층을 초과하는 것 외에도 불법 쪼개기를 통해 세대수의 합이 19세대를 초과하거나 주택으로 쓰이는 면적이 660㎡(약 200평)를 초과한다면, 단독주택인 다가구주택으로 취급되지 않을 수 있습니다. 특히나, 요즘은 주택수에 따라 취득, 보유, 양도 과정에서 세금이 중과될 수 있기에 다가구주택, 다세대주택 차이를 인지하지 못해서 세금폭탄 맞는 일은 없어야 하겠습니다.

 

 


모든 옥탑방이 층수에 삽입될까?


그렇다면, 모든 옥탑방이 주택 층수에 삽입되는 걸까요? 아래의 해석 사례를 보면 같은 옥탑방이라고 하더라도 건축면적 8분의1 이하는 삽입되지 않을 수 있습니다.

 

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「건축법 시행령」에 따르면 옥탑과 같은 옥상 부분으로서 수평투영면적 합계가 해당 건축물의 8분의1 이하라면 층수에 삽입하지 않는 것으로 규정하고 있기 때문입니다. 즉, 다가구주택 옥탑이 건축면적의 8분의1을 초과한다면, 다가구주택이 아닌 4개층인 다세대주택으로 보기 때문에 1세대1주택 비과세 혜택을 적용받지 못하게 되는 것이죠.


건축법시행령

제119조(면적 등의 산정방법) 8. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑,옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.


주택 층수가 4개층이어도 다가구로 인정되기도 합니다. 다가구주택 3개층 요건은 지하층을 제외하고 있는데요. 따라서 지상층 3개층과 일반적으로 '반지하'라고 불리는 지하층 1개층을 주택으로 쓴다면 총 4개층을 쓰더라도 다가구주택으로 분류되어 1주택자가 될 수 있습니다. 또한 주차장을 조성하기 위해 1층이 필로티 구조이거나 근생만 입점한 경우에도 주택층수에 포함되지 않습니다.

 

 

 

지금까지 한끝차이로 1주택이 아닌 다주택으로 취급돼 비과세를 못 받고 세금을 추징당한 사례를 살펴봤는데요. 요즘은 ‘주택 수’가 몇 개인지 여부에 따라 세금 수억원이 왔다갔다할 수도 있기 때문에 양도 시 꼭 전문세무사와의 상담을 통해 컨설팅받으신 후에 양도하시길 바라겠습니다!

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